物业管理服务

1. 评估该房产

• 对房屋内部和外部进行详细记录，包括拍照（租赁房屋检查）
• 就维修和外观改造提出建议，以最大限度地提高每月租金收入，同时提供良好的投资回报率。
• 与业主讨论不同政策的利弊，例如是否允许携带宠物、是否允许吸烟等。
• 安装一个保险箱

2. 确定准确的租金

• 租金调查将包括查看近期按面积和类型划分的可比房屋的出租情况。

3. 将房产推向出租市场

• 准备出租房屋
• 保持家居清洁，提升室内美观度
• 修剪园林景观以提升房屋外观吸引力
• 根据房产类型和广告媒介定制广告。常用的广告媒介包括：
• 付费和免费房屋租赁信息网站
• 印刷出版物
• 标志
• 美国职业足球大联盟（MLS）
• 传单
• 与其他房地产经纪人和租赁代理合作寻找租户
• 工作日和周末安排潜在租户看房。
• 向潜在租户提供符合公平住房法规定的租赁申请表。
• 申请收藏品需缴纳申请费
• 提供专业的波士顿都会区公寓营销服务

4. 租户筛选与甄选

• 对租户进行背景调查，以核实身份、收入、信用记录、租赁记录等。
• 根据预先设定的租户标准对租户进行评级
• 通知被拒租的租户

5. 租户管理及入住

• 准备租赁协议
• 与租户确认入住日期
• 与租户一起审查租赁条款，包括租金支付方式和房屋维护要求等事项。
• 确保所有协议均已妥善签署。
• 与租户一起进行详细的入住检查，并让租户在入住前签署一份报告，以确认房屋状况。
• 收取首月租金和押金

6. 在线收取租金

• 收取租金
• 追讨逾期款项
• 发出薪资或离职通知
• 强制执行滞纳金

7. 驱逐

• 提交相关文件以启动和完成非法占有诉讼
• 代表业主出庭
• 与执法部门协调，将租户及其物品从房屋内搬走。

8. 法律

• 在发生法律纠纷或诉讼时提供建议
• 必要时建议业主咨询合格律师。
• 了解并遵守适用于出租和维护出租物业的最新地方、州和联邦法律法规。

9. 检查

• 按照预定的时间表进行定期检查（内部和外部），查找维修需求、安全隐患、违反法规的情况、违反租赁协议的情况等。
• 定期向业主发送房产状况报告

10. 财务

• 提供物业管理会计服务
• 代业主支付款项（抵押贷款、保险、物业管理费等）
• 通过发票和收据详细记录费用
• 保留所有历史记录（已付发票、租赁协议、检验报告、保修单等）
• 提供年度报告，报告格式需符合税务要求，并附上所需的税务文件，包括 1099 表格。
• 就出租房产相关的税收减免事宜向业主提供建议
• 提供易于阅读的月度现金流量表，详细列出收入和各项支出。

11. 维护、修理和改造

• 提供并管理内部维护团队
• 制定预防性维护政策，以识别和处理维修需求。
• 提供一个由持有执照、有担保且投保齐全的承包商组成的网络，这些承包商都经过筛选，确保价格合理、工作质量高且符合规范。
• 根据谁能以最优价格提供最佳服务，将工作分配给不同的参与方（内部员工、杂工和专业承包商）。
• 维护室外区域
• 清除落叶和积雪
• 景观设计
• 清除垃圾和杂物
• 维护并监控24小时紧急维修热线
• 规模较大的翻新或改造项目
• 请就如何使项目租金收入最大化提出建议。
• 编制初步成本估算
• 获取多个独立报价
• 作为总承包商，负责监督工程。

12. 租户搬出

• 客户搬出时检查房屋。
• 将押金退还给租户
• 将租户押金中属于业主的部分转交给业主，或存入业主维修储备金。
• 清洁设备并进行必要的维修或升级
• 更换锁芯
• 将该房产重新投放市场出租